江阴金凤凰诉新华信托营业信托纠纷案——伪造的土地他项权证：一审判信托公司赔偿，二审以生效判决已确认优先受偿权为由改判免责

2012年的1亿元信托贷款，抵押物看起来扎实：杏花村置业公司名下54891.5平方米的国有建设用地使用权，抵押给新华信托并办理了『滕州他项(2012)第032号』土地他项权证。纸面上，这是一笔标准的抵押增信贷款；纸面之下，这张他项权证是伪造的——多年后经山东省滕州市国土资源局核实，它并非该局审批颁发，内容也不属实。

杏花村置业违约后，新华信托2014年4月起诉，江苏高院(2014)苏商初字第0005号判决确认其对抵押物在登记主债权范围内优先受偿。2015年4月，原受益人新扬子公司把信托权利义务全部转让给金凤凰公司。执行中地雷引爆：他项权证系伪造，抵押的其他房产几乎销售一空，(2017)苏05执恢51号案件的本次执行程序被终结——优先受偿权成了泡影。

金凤凰接手受益权后起诉新华信托，主张其未尽勤勉尽责义务：办理了伪造的抵押登记，应赔偿土地他项权证对应的信托财产损失；同时主张新华信托在杏花村置业销售在建工程问题上跟踪管理失职。靖江法院一审采信了前一项主张：受托人理应按照合同约定和法律规定办理真实、合法的抵押登记手续，伪造他项权证致抵押落空，应予赔偿。

泰州中院二审却调转了方向。二审梳理出新华信托的合同义务清单——签署贷款合同、抵押合同、保证合同并确保合法有效、信息披露、出现重大不尽职致贷款无法收回时赔偿——然后指出关键事实：江苏高院生效判决已确认新华信托对案涉土地的优先受偿权。该生效判决足以认定新华信托已履行『签署抵押合同、确保合同合法有效』的信托义务；至于他项权证的瑕疵，在其主文被撤销之前，不能认定受托人存在重大不尽职行为。在建工程销售的主张也因证据不足被驳回。2020年6月24日，二审判决撤销一审、驳回金凤凰的请求。

云亭律所的评述点出了本案的核心张力：受托人的履约义务限于『签署抵押合同、确保合同合法有效』，未延伸至担保抵押权在行政登记层面绝对无瑕疵；一审与二审的完全反转，正是对这一义务边界的两种读法。中盛律所的裁判规则汇编则以『执行中发现信托公司持有的抵押登记他项权证涉及伪造时如何认定』为题收录本案，并特别注明该案被二审推翻但仍具重要参考意义——对受托人，生效判决的既判力是盾；对受益人，把他项权证的真实性核验前置到签约环节，是唯一的进攻时机。

受托人义务的履行标准以合同约定为准：本案合同约定的抵押义务是『签署抵押合同、确保所签署的合同合法有效』，而非担保抵押权在行政登记层面绝对无瑕疵。新华信托已签约、已登记、已取得确认优先受偿权的生效判决，义务履行在合同层面已经闭环。

生效判决的既判力阻断了『重大不尽职』的认定路径：江苏高院判决确认优先受偿权的主文未经撤销之前，以他项权证瑕疵倒推受托人重大过失，将与生效裁判冲突。受托人瑕疵行为的责任追究，须以先行推翻相关生效认定为前提。

二审同时划出勤勉义务审查的证据边界：金凤凰主张杏花村置业销售抵押房产、受托人跟踪失职，但其证据显示的销售行为均发生于信托合同订立之前，无证据证明管理期间存在销售。事后归因若无证据支撑，不能替代违约要件的证明。