金育平与中信信托、昆山红枫房地产案外人执行异议之诉纠纷案——名为购房实为借贷，出借人不享有消费者买受人的排除执行权益

2011年，金育平与昆山红枫房地产有限公司签订商品房买卖合同，约定以1400万余元的总价购买房产，并办理了预售网签。表面上看这是一笔普通购房交易，但同日双方还签订了一份回购协议：金某实际只需支付700万元，款项汇入合同指定收款人朱某的账户。此后金某始终未能证明已向朱某汇付全部款项，其付款方式与收款人也与购房合同记载相互矛盾。

交易的真实面目的在后来的刑事程序中浮现。朱某在公安机关供述，所谓购房其实是红枫公司通过预售网签的形式向金某等人借款，由房屋网签为借款提供担保；红枫公司则用两套公寓房折价向金某支付利息。开发商主张其从未实际收取购房款，银行流水记录也印证了这一说法——除了700万元购房款收据外，金某拿不出其他资金真实流向购房款的证据。

中信信托有限责任公司作为信托贷款债权人（其受托管理的信托计划向红枫公司提供融资），在开发商无力偿债后申请法院于2012年查封了红枫公司名下的案涉房产。金某随即提出执行异议，主张自己已办理网签、属于商品房买受人，应享有优先于抵押权人的消费者权益。异议被驳回后，他提起案外人执行异议之诉，要求排除对案涉房屋的执行。一审法院审理后驳回了金某的全部诉讼请求。

金某不服上诉。最高人民法院二审合议庭（审判长张纯，审判员李琪，代理审判员谢爱梅）审查后认为：本案事实和证据相互印证，可以证明红枫公司与朱某通过预售网签方式向金某借款、款项实际支付给朱某、红枫公司另以公寓房折价支付利息；购房合同与回购协议实质是为保障金某融资债权的实现而设。金某与开发商之间不存在真实的商品房买卖关系，因而不属于《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条所规定的无过错购房者，不享有优先于其他债权的权利。金某主张排除强制执行缺乏事实和法律依据，二审判决驳回其诉请。

其一，从交易结构看，房屋价格明显异常（约定1400万余元总房款但仅实付700万元）、收款人为第三人朱某、付款方式与合同不符，且回购协议约定开发商在不同期间回购房屋——这些要素共同指向担保融资而非房屋买卖。

其二，从资金流向看，开发商主张未收取购房款具有可信性；朱某在公安机关的供述直接揭示以预售网签形式借款、以房抵息的安排。金某除收据外无其他证据佐证购房款真实支付。

其三，从保护范围看，消费者买受人物权期待权的保护对象是真实的居住消费需求；以网签之名行担保之实的出借人属于普通借贷债权人，其债权实现顺位不能优于信托公司作为抵押权人（信托贷款债权人）的优先受偿权。排除执行的主张因此不成立。

其四，裁判方法的示范意义：法院并非仅凭网签形式认定买受人资格，而是综合异常价格、第三人收款、以房抵息等交易细节还原真实意思表示；这一实质审查路径被其后同类执行异议之诉案件普遍参照。