张某兰与粤财信托等申请执行人执行异议之诉——返租商铺买不成“挡箭牌”：未竣工验收的间接占有不算合法占有，以房抵债性质否定物权期待权

云南某集团投资开发公司为融资，与广东某某信托公司（合同编号显示为粤财信托）开展信托贷款与权益收购合作，签署《信托贷款合同》及《股权收购合同补充协议》，并经广州公证处赋予强制执行效力。融资方违约后，信托公司取得（2018）粤广广州第115690号执行证书，执行标的包括股份收购基本价款9000万元等合计约9964.59万元及利息。昆明中院于2018年8月27日查封了某乙公司名下路建大厦的575套房产。

查封之前后的房屋交易成为纠纷焦点。张某兰母子于2018年3月28日与开发商签订《商品房买卖合同（预售）》购买案涉房屋，同日签订委托经营管理合同返租，委托期十年。母子二人共购买25套房屋，付款均由一方转账支付，付款凭证与合同约定的对应关系并不清晰。案涉项目此后长期未完成竣工验收，2019年12月19日开发商才通知交房，已晚于查封时间。

2019年11月18日，张某兰提出执行异议，昆明中院（2019）云01执异1671号裁定中止执行。信托公司随即提起申请执行人执行异议之诉，要求继续执行。该案历经一审、发回重审、再一审，重审一审认定：买受人虽然符合签订合同、付款超过50%等部分条件，但张某兰名下另有144.68平方米住宅一套，且其购买的16套房屋用途为办公而非居住，不符合执行异议复议规定第二十九条关于所购商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的要件；房屋交付时间晚于查封、项目未经竣工验收，也不符合第二十八条查封前合法占有的要件，故判决准许执行案涉房屋。

张某兰上诉至云南高院。2022年5月25日，云南高院作出（2022）云民终130号终审判决：驳回上诉，维持原判。二审进一步指出：项目至今未完成竣工验收，房屋不具备合法交付条件，委托经营管理合同形成的“间接占有”及2019年12月的接房行为，都不能纠正开发商违法交付的性质，不构成查封前的合法占有；付款时间、金额与合同约定不能对应，即便开发商认可付清，也不能当然认定为购房款，存在以房抵债的可能——在抵债行为未履行完毕前，签订商品房买卖合同应认定为清偿行为，不属于物权期待权保护范围，其权益相较信托的强制执行债权不具有优先性。

本案从信托公司角度展示了“抵押权+公证执行证书”债权实现的完整链条：公证赋强、批量查封、逐一套案外人异议之诉击穿买受人的排他主张。对买受人群体而言，返租商铺投资中“签约即占有”的幻觉在司法审查面前不堪一击——未竣工验收的房屋连合法交付都不存在，遑论查封前的合法占有；批量购房加付款混同，更让法院倾向于以房抵债定性，将买受人挡在物权期待权保护之外。

对信托业务而言，本案与同期大量的房地产信托清收案件共同表明：信托公司对未竣工验收楼盘的执行几乎畅通无阻，商铺、办公用途买受人的排除执行主张极难成立；真正能对抗执行的，通常只有符合第二十九条严格要件的居住型消费者购房人。

二审法院从两个要件入手否定了买受人的排除执行主张。其一，合法占有要件：案涉项目至今未完成竣工验收，房屋不具备合法交付条件；委托经营管理合同使管理方间接占有房屋，以及买受人2019年12月的接房行为，均不能纠正开发商违法交付的性质，故不符合执行异议复议规定第二十八条第（二）项“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的要件。

其二，付款性质要件：付款时间、金额与合同约定不能对应，即使开发商认可购房款已付清，也不能认定属购房款，存在以房抵债的可能；在抵债行为未履行完毕前，签订商品房买卖合同应认定为清偿行为，不属于物权期待权保护范围，其权益相较强制执行债权不具有优先性。此外，一审认定的买受人名下另有住房、所购房屋系办公用途等事实，亦使其不符合第二十九条的居住消费购房人要件。综上驳回上诉、维持原判。