朱兴兵诉华鑫国际信托案外人执行异议之诉——明知查封仍接受“以房抵债”：在建工程抵押之下没有善意买受人

纠纷的底色是2010年前后宁夏玉成置业公司向华鑫国际信托举债融资。2010年12月30日，双方就玉成公司开发的宁景花园二期在建工程办理抵押登记，抵押权人为华鑫信托，债权数额8500万元。债务逾期后，华鑫信托凭北京中信公证处的执行证书申请强制执行，宁夏高院2012年2月20日裁定冻结、划拨玉成公司及徐玉本存款8353.72万元，不足部分查封相应财产，包括案涉宁景花园二期14号楼1单元202室在内的305套商品房被整体查封。

查封三个月后出现转折。2012年8月14日，玉成公司明知房屋存在抵押和查封，仍与朱兴兵签订《领取钥匙协议书》——协议书白纸黑字写明“该房屋因甲方与第三人存在抵押、债务，被人民法院冻结”——同日交房、开具房款收据，朱兴兵以抵欠款方式支付购房款320823元。朱兴兵此后实际居住多年。玉成公司法定代表人徐玉本后因非法处置查封的财产罪被判处有期徒刑一年七个月，刑事判决明确查明案涉房屋系玉成公司在明知被查封的情况下顶账给朱兴兵。

2017年宁夏高院恢复执行并拟处置包括案涉房屋在内的房产，朱兴兵提出执行异议被（2018）宁执异4号裁定驳回，遂提起案外人执行异议之诉，请求确认房屋归其所有并停止执行。其抗辩逻辑是：华鑫信托大部分债权已通过执行其他财产得以清偿，抵押权已消灭；自己属善意第三人，以合理市场价购买并居住六年。

宁夏高院一审驳回其诉讼请求。朱兴兵上诉后，最高人民法院于2019年5月28日作出（2019）最高法民终571号终审判决：驳回上诉，维持原判。最高法院给出三层否定理由：其一，无证据证明玉成公司对华鑫信托的债务已全部清偿，仅以执行裁定冻结存款为由主张抵押权消灭不能成立；其二，朱兴兵主张2011年购房但未提交证据，购房款收据显示其于2012年8月14日以抵欠款方式付款，晚于查封；其三，《领取钥匙协议书》明确载明房屋存在抵押且被查封，结合刑事判决查明的事实，应认定朱兴兵在明确知晓查封的情况下以房抵销债务，不符合善意受让条件。

结论是：朱兴兵不能证明其在查封前已与玉成公司签订合法有效的买卖合同，对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。本案为信托公司登记在先的在建工程抵押权划出了坚硬的边界——查封后以房抵债不仅得不到物权期待权保护，相关处置行为本身还可能构成犯罪。

最高法院认为，华鑫信托基于借款业务于2010年12月取得案涉房屋抵押权，目前尚无证据证明玉成公司对华鑫信托的债务已全部偿还完毕，朱兴兵仅以执行裁定冻结划拨存款为由主张抵押权消灭的理由不能成立。

就买卖合同时间与善意问题：案涉房屋于2012年2月被查封，朱兴兵主张其2011年购房但未提交证据，其提交的购房款收据显示系于2012年8月14日以抵欠款方式支付房款；结合银川市兴庆区法院生效刑事判决查明的顶账事实及《领取钥匙协议书》中明确载明的抵押、查封内容，应认定朱兴兵在明确知晓房屋被抵押且被查封的情况下以房抵销玉成公司债务，不符合善意受让条件。其证据不能证明在查封前已签订合法有效买卖合同，故不享有足以排除强制执行的民事权益。