中诚信托舟山海景时代广场执行实施案——145套先抵后租房产带租拍卖：租赁权未妨害抵押权实现的不予涤除

2018年5月，三盛宏业系企业以舟山海景时代广场145套房产抵押向中诚信托融资2.02亿元，签署特定资产收益权收购协议并办理赋强公证。融资方违约后，中诚信托持执行证书于2019年10月向舟山中院申请强制执行。标的房产地处核心商圈，103套已出租给36家租户，业态覆盖餐饮、零售、医疗、健身、教培等；租赁合同中27份签订于抵押设立之后，属“先抵后租”。

按传统处置思路，先抵后租的租赁权妨害抵押权实现的应予涤除——即清除租赁后再拍卖。但全部涤除面临现实障碍：36家租户的装修投入、腾退纠纷、执行异议与异议之诉将接连而至，甚至可能引发群体性事件，债权实现的时间与成本都会大幅上升。舟山中院没有机械涤除，而是逐一核查租赁合同真实性，对少量租约过长、租金偏低、不按时缴租的合同确认影响抵押权实现并依法涤除；对剩余大部分租赁合同，通过房屋续租价值评估、带租与不带租拍卖价格对比，确认租赁权存续不会影响抵押房产的处置价格。

程序合法性上，法院坚持处分权逻辑：抵押房产上的租赁权是否涤除直接关系抵押权人利益，法院不能依职权代替其决定。经舟山中院释明——若全部涤除必然引发系列纠纷并拖延回款——中诚信托认可法院意见，同意对大部分先抵后租房屋的租赁权不予涤除、带租拍卖。

处置结果是多方共赢的样本：法院依法对145套房产带租拍卖，最终成交58套，剩余87套以物抵债给中诚信托；各租户积极配合，拍卖成交后重新与买受人签订租约并缴纳租金；2020年11月25日，舟山中院作出（2019）浙09执155号之八十一号裁定终结本次执行程序。最高人民法院2024年将该执行实施案收录入人民法院案例库（入库编号2023-17-5-101-002），确立“形成于抵押权设立后的租赁权，不妨害抵押权实现的，可在征得申请执行人同意后不予涤除”的规则。

本案的法律依据是拍卖变卖规定第28条：拍卖财产上原有的租赁权不因拍卖而消灭，但对该权利继续存在对在先担保物权实现有影响的，应除去后拍卖——顺位在先权利的实现并不需要消灭顺位在后的权利，是否涤除须以是否妨碍实现为衡量标准。

法院认为，晚于抵押权设立的租赁权并非必须涤除。拍卖变卖规定第28条确立的规则是：拍卖财产上原有的租赁权不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上、对在先担保物权的实现有影响的，应除去后拍卖。据此，租赁权与抵押权的对抗关系按设立先后确定，但不能简单得出先抵后租财产必须涤除租赁权的结论；顺位在先权利的实现并不需要消灭顺位在后的权利，需对其是否妨碍抵押权实现进行衡量。

程序上，法院坚持当事人处分权原则：租赁权是否涤除直接关系抵押权人利益，应由申请执行人决定，法院不能依职权径行处理。经释明全部涤除将引发执行异议、异议之诉、装修赔偿与腾退纠纷等连锁反应，拖延债权实现，中诚信托同意对大部分先抵后租房屋租赁权不予涤除。法院据此对少量确实影响抵押权实现的租约（过长、租金过低、欠租）予以涤除，其余带租拍卖，成交58套、以物抵债87套，租户重新签约缴租，实现多方共赢。